Upravljanjem zgrada bavimo se još od 1997. godine te smo prvi registrirani privatni upravitelj u Hrvatskoj. Upravljamo i održavamo više od 7300 stambenih jedinica, od toga više od 800 u novoizgradenim objektima u Zagrebu, Velikoj Gorici, Dugom Selu, Varaždinu, Opatiji i Crikvenici.
Naše iskustvo
0
Stambenih jedinica
0
Novoizgrađeni objekti
Što je upravljanje zgradama, odnosno nekretninama?
Upravljanje nekretninama je kontinuirani radni proces koji održava i poboljšava funkcionalnost i stanje nekretnine i njezinih dijelova i uređaja. Taj proces uključuje upravljanje (pravni, financijski, informatički i slični poslovi) i održavanje (građevinski, tehnički, strojarski poslovi na nekretnini).
Suvlasnici nekretnine poslove vezane za upravljanje nekretninom povjeravaju upravitelju zgrade, dok odluke koje se odnose na održavanje donose suvlasnici. Međusobne odnose uređuju “međuvlasničkim ugovorom”, a odnos s upraviteljem “ugovorom o upravljanju zgradom”.
Za obavljanje poslova redovite uprave potrebna je suglasnost većine suvlasnika (više od 50%) prema suvlasničkim dijelovima ili korisnoj površini zgrade, a ne po broju suvlasnika.
Poslovi redovitog upravljanja uključuju redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja (strojeva) unutar nekretnine, građevinske radove nužne za održavanje, definiranje primjerene zajedničke pričuve za predvidljive zajedničke troškove, primjereno osiguranje nekretnine, imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja, određivanje i promjene kućnog reda i slično.
Za izvanredne poslove poput poboljšanja zajedničkih dijelova i uređaja (strojeva) unutar nekretnine, većih popravaka, dogradnji, nadogradnji, preuređenja i slično, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.
Za daljnje informacije o upravljanju i drugim općim informacijama odaberite jednu od cjelina.
Što je međuvlasnički ugovor?
Međuvlasnički ugovor je pravni propisnik koji utvrđuje uzajamne odnose suvlasnika vezane za upravljanje i korištenje nekretnine. Ukoliko je međuvlasnički ugovor sklopljen od strane suvlasnika koji zajedno imaju više od polovice suvlasničkih dijelova ili korisne površine zgrade, tada taj međuvlasnički ugovor obvezuje sve suvlasnike nekretnine, sadašnje i buduće (suvlasnike koji su svoje pravo stekli nakon njegovog sklapanja).
Tko je predstavnik suvlasnika?
Predstavnik suvlasnika je osoba izabrana pisanom odlukom većine suvlasnika za zastupanje suvlasnika prema upravitelju, tijelima državne uprave i komunalnim poduzećima. Prava, obveze i odgovornosti predstavnika suvlasnika proizlaze iz međuvlasničkog ugovora, a ona su: zaključivanje ugovora u ime ostalih suvlasnika sa izabranim upraviteljem nekretnine, sudjelovanje u izboru izvođača radova, ovjera radnih naloga (potvrda izvršenih radova), vođenje brige o zajedničkim prostorijama i zemljištu koje pripada nekretnini, te podnošenje izvješća o radu najmanje jednom godišnje.
Visina naknade predstavnika suvlasnika
Visinu naknade predstavniku suvlasnika određuje pisanom odlukom većina suvlasnika. Visina naknade se može utvrditi u neto ili bruto iznosu, a uobičajeno da upravitelj nekretnine vrši uplatu poreza i prireza u ime i za račun predstavnika suvlasnika.
Tko je upravitelj nekretnine?
Upravitelj nekretnine je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja stambenom zgradom. Suvlasnici su dužni odrediti zajedničkog upravitelja. Zajednički upravitelj se bira i mijenja pisanom odlukom većine suvlasnika.
Što je zajednička pričuva?
Zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine. Namijenjena je za pokrivanje troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine i za otplaćivanje zajmova koji pokrivaju te troškove. Zajedničkom pričuvom, kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, upravljaju suvlasnici i upravitelj nekretnine. Iz zajedničke pričuve dozvoljena su isključivo plaćanja koja pokrivaju troškove upravljanja nekretninom. Suvlasnici su dužni mjesečno uplaćivati sredstva zajedničke pričuve na žiro-račun nekretnine prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.
Koliko otprilike iznosi pričuva?
Na ovo je pitanje teško odgovoriti bez osnovnih podataka o nekretnini. Izračun troškova za održavanje nekretnine je kompleksan i potrebno je imati dovoljno podataka o obvezama i stanju zgrade. Dvije su vrste pričuve: minimalna zakonska i ugovorena zajednička pričuva.
Minimalna zakonska zajednička pričuva naplaćuje se samo nekretninama koje su u prinudnoj upravi, odnosno gdje suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju. Minimalna financijska sredstva koja su dužni uplaćivati iznose 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela zgrade godišnje. Vrijednost posebnog dijela zgrade je vrijednost etalonske cijene građenja po 1m2 korisne površine stana. Etalonska cijena građenja 1 m2 korisne površine stana sadrži sve troškove u vezi s izgradnjom (projektiranje, građenje, nadzor i dr.) uključivo i porez na dodanu vrijednost, izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke građevine na infrastrukturu. Ovu vrijednost utvrđuje ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva, a objavljuje se u Narodnim novinama. Etalonska cijena građenja 1997. godine iznosila je 3.400 kn, a 2009. godine (zadnja objavljena vrijednost) iznosila je 5.808 kn. Stoga je najmanja zakonska pričuva 1997. godine iznosila 1,53 kn, a danas je njena vrijednost 2,16 kn. Nažalost zbog nepostojanja sankcija i nadzora nad pridržavanjem ovog minimuma prema suvlasnicima i upravitelju, svjedoci smo da i dalje velik broj zgrada ima visinu pričuve iz 1997. godine kada su i cijene, ako uzmemo za primjer potrošačku košaricu, bile znatno niže nego danas zbog inflacije.
Ukoliko su suvlasnici sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa izabranim upraviteljem, tada oni dogovaraju visinu zajedničke pričuve prema financijskim mogućnostima i potrebama održavanja zajedničkih dijelova zgrade, što ugrađuju i u godišnji program upravljanja. Ta ugovorena zajednička pričuva ne smije biti niža od najmanje zakonske pričuve.
Koji se radovi financiraju iz zajedničke pričuve?
Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju. Primjerice:
- ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije, bravarije, radijatora (i drugih grijaćih tijela) i slično,
- tapetarski radovi,
- premazivanje zidova i stropova ili dimnjaka,
- zamjena pokrova i popravak pročelja, popravak pokrova i ravnog krova,
- zamjena, keramičarski i završni radovi na podnim oblogama, te premazivanje podova,
- zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
- održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
- zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
- održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
- redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
- redoviti servisi dizala,
- redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
- redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prelivnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
- redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
- redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
- redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
- čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
- dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
- čišćenje kanala za smeće,
- čišćenje septičkih jama,
- čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 153/09), te Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (NN 60/10) obvezuje upravitelja za pokretanje postupka povezinanja ZK i KPU pred nadležnim tijelima u roku tri godine od dana stupanja na snagu Zakona tj. do 29. prosinca 2012., a odnosi se na stambeno-poslovne zgrade koje su izgrađene do 1. siječnja 1997.
Ovom novom obvezom upravitelj u ime i za račun vlasnika nekretnine pokreće postupak upisa neupisanih zgrada i posebnih etažnih dijelova u zemljišne knjige.
Obzirom da je rok za predaju prijedloga za povezivanje ZK i KPU krajem 2012., a da za postupak pribavljanja i izrade potrebne dokumentacije i priloga treba vremena, zavisno od stanja zgrade, pozivamo suvlasnike svih zgrada kojima upravljamo da što prije započnu sa potrebnim radnjama. Troškovi vezani za postupak povezivanja ZK i KPU se naplaćuje iz sredstava zajedničke pričuve.
Molimo Vas popunite obrazac sa podacima o zgradi
Šema upravljanja nekretninama
